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18. Januar 2021: Sonderinformation geänderte gesetzl. Regelung gewerbl. Miete und Pacht

mit freundlicher Genehmigung der Kanzlei:

RB Reiserer Biesinger Rechtsanwaltsgesellschaft mbH • Sofienstraße 21 • 69115 Heidelberg, Telefon 06221-434 16-0 • Telefax 06221-434 16-61, Geschäftsführer: Dr. Kerstin Reiserer, Dr. Karl Benedikt Biesinger, Florian Christ, Dr. Philipp Bollacher, Christian Diener, E-Mail info@rb-heidelberg.com

Seit Beginn der Corona-Pandemie wird in Deutschland unter Vermietern, Mietern und Fachleuten diskutiert, ob und welche Auswirkungen die Pandemie auf die Mietzahlungspflichten hat. Da nicht alle Vertragsparteien eine einvernehmliche gegebenenfalls vorübergehende Lösung gefunden haben, wurden auch zahlreiche Gerichte mit den Fragen beschäftigt, ob die behördlichen Schließungen oder das Ausbleiben von Kundschaft aufgrund von Lockdown, Lockdown light oder verstärktem Online-Einkauf und die damit verbundenen Umsatzeinbußen einen Mietmangel begründen, zur Mietminderung berechtigen oder als Störung der Geschäftsgrundlage eine Anpassung des Mietvertrages (und der Miete) begründen. Erste Entscheidungen sind veröffentlicht und zeigen unterschiedliche Wertungen: Während das Landgericht München (Az. 3 O 4495/20) eine Mietanpassung bestätigte, lehnten das Landgericht Heidelberg (Az. 5 O 66/20) und das Landgericht Zweibrücken (Az. HK O 17/20) dies ab. In den ersten beiden Fällen sind Berufungsentscheidungen zu erwarten und bei erneut widersprüchlichen Ergebnissen ist eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) denkbar.

 

1. Neue Vermutungsregelung zu Störung der Geschäftsgrundlage

Nun ist der Gesetzgeber aktiv geworden: Im „Gesetz zur weiteren Verkürzung des Restschuldbefreiungsverfahrens und zur Anpassung pandemiebedingter Vorschriften im Gesellschafts-, Genossenschafts-, Vereins- und Stiftungsrecht sowie im Miet- und Pachtrecht“ vom 17. Dezember 2020 (Drucksache des Bundesrates 761/20) ist in Artikel 10 eine Änderung des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuch vorgesehen, wonach folgender § 7 eingefügt wird:

„(1) Sind vermietete Grundstücke oder vermietete Räume, die keine Wohnräume sind, infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar, so wird vermutet, dass sich insofern ein Umstand im Sinne des § 313 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, der zur Grundlage des Mietvertrages geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat.

(2) Abs. 1 ist auf Pachtverträge entsprechend anzuwenden

Die Regelungen sind am 31. Dezember 2020 in Kraft getreten. Sie sind auch auf Sachverhalte anwendbar, die zum Zeitpunkt des Inkrafttretens dieses Gesetzes bereits abgeschlossen sind. Sie gelten also auch rückwirkend.

Die Regelung stellt eine gesetzliche Vermutung auf, die sich auf eine der Voraussetzungen der Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 Abs. 1 BGB bezieht. Es wird nun gesetzlich vermutet, dass sich mit den staatlichen Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie ein Umstand, der zur Grundlage des Mietvertrages geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat, wenn dadurch der Mietgegenstand für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar wird. Der Mieter muss zwar weiterhin die eingeschränkte Verwendbarkeit nachweisen, nicht mehr allerdings die schwerwiegende Veränderung einer Vertragsgrundlage.

Die gesetzliche Vermutung ist allerdings für den Vermieter widerleglich. Ein Anspruch auf Anpassung des Mietvertrages scheidet also (wie bislang) dann aus, wenn im Einzelfall (und vom Vermieter erforderlichenfalls nachgewiesen) doch keine schwerwiegende Veränderung der Vertragsgrundlage vorliegt.

Die weiteren Voraussetzungen des § 313 Abs. 1 BGB bleiben durch die gesetzliche Regelung unberührt: Ein Anspruch aus § 313 Abs. 1 BGB besteht nur dann, wenn (i) die Parteien den Mietvertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen hätten, wenn sie die Veränderung vorausgesehen hätten, (ii) dem Mieter unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann und (iii) die Parteien keine abweichende Regelung im Mietvertag getroffen haben.

Letzteres kann etwa dann vorliegen, wenn die Parteien eine Anpassung des Vertrages bei äußeren Einflüssen z. B. erst ab dem sechsten Monat der Störung vorgesehen haben (darauf hat etwa das LG Heidelberg abgestellt).

Auch bleibt die Rechtsfolge der Störung der Geschäftsgrundlage unberührt. Eine Vertragsanpassung kann nur im angemessenen Umfang begehrt werden und sie kann eine Stundung der Miete, eine Herabsetzung der Miete, gegebenenfalls eine Verkleinerung der Mietfläche (und entsprechender Reduzierung der Gesamtmiete) oder eine Verkürzung der Mietdauer beinhalten. Diese Einzelfallfragen werden von der neuen gesetzlichen Regelung also nicht beantwortet und die Vertragsparteien bleiben deshalb weiterhin im Unklaren.

 

2. Beschleunigung des gerichtlichen Verfahrens

Der Gesetzgeber hat einen weiteren bedeutenden Schritt unternommen, die Vertragsparteien über einen möglichen Anpassungsanspruch nicht allzu lang im Unklaren zu lassen. Gemäß Artikel 1 wurde im Gesetz betreffend die Einführung der Zivilprozessordnung folgender § 44 eingefügt:

„(1) Verfahren über die Anpassung der Miete oder Pacht für Grundstücke oder Räume, die keine Wohnräume sind, wegen staatlicher Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie sind vorrangig und beschleunigt zu behandeln.

(2) In Verfahren nach Abs. 1 soll ein früher erster Termin spätestens einen Monat nach Zustellung der Klageschrift stattfinden.“

Diese Regelung soll dazu führen, dass die uneinigen Vertragsparteien schon einen Monat nach Klageerhebung eine erste rechtliche Einschätzung des zuständigen Gerichts über eine mögliche Mietvertragsanpassung und eine mögliche Herabsetzung der Miete erhalten. Noch nicht absehbar ist, ob die Justiz die entsprechenden Kapazitäten hat, um die zu erwartende Vielzahl von „Schnellverfahren“ überhaupt durchführen zu können. Aus der Sicht der Praxis ist diese Beschleunigung deshalb zu begrüßen.

 

3. Handlungsbedarf

Was heißt dies für Mieter und Vermieter?

Zunächst gibt die Regelung den Mietern Rückenwind. Sie können sich nun auf eine gesetzliche Vermutung stützen, wonach die COVID-19-Pandemie eine Störung der Geschäftsgrundlage des Miet- bzw. Pachtvertrages ist und deshalb ein Anspruch auf Anpassung des Miet- bzw. Pachtvertrages bestehen könnte.

Offen und nicht gesetzlich geregelt ist weiterhin die Frage, wie eine Anpassung des Miet- oder Pachtvertrages konkret zu erfolgen hat. In Betracht kommen grundsätzlich eine Stundung der Miete oder eine vorübergehende Herabsetzung der Miete. Welche Maßnahme der Anpassung geboten und erforderlich ist, insbesondere in welcher Höhe eine Miete etwa herabzusetzen ist, ist nach den konkreten Umständen des Einzelfalls festzulegen. Da das Risiko der Verwendung der Mietsache grundsätzlich beim Mieter liegt, sind prinzipiell vom Mieter zahlreiche Maßnahmen zur Kostenreduktion zu erwarten, etwa die Inanspruchnahme staatlicher Hilfen, Einsparungen durch Kurzarbeit, Entlassungen o. ä. Aufgrund der erforderlichen Einzelfallbetrachtung wird es weiterhin notwendig sein, intensive Gespräche mit Mietern und Vermietern zu führen und, da diese nicht immer einvernehmlich abgeschlossen werden, sind zahlreiche weitere Gerichtsentscheidungen zu erwarten.

Für Mieter gibt die neue gesetzliche Regelung einen weiteren Handlungsbedarf: Die Störung der Geschäftsgrundlage in § 313 BGB gilt prinzipiell nur für solche Umstände, die bei Abschluss des Vertrages für keine der Parteien vorhersehbar waren. Dies dürfte also bei Vertragsabschlüssen ab April 2020 im Hinblick auf die aktuelle COVID-19-Pandemie nicht der Fall sein. Es bedarf also bei Neuabschlüssen aus Mietersicht dringend einer entsprechenden „Corona-Klausel“. Eine solche Klausel ist grundsätzlich auch für Vermieter zu empfehlen, denn die aktuelle Unsicherheit über die Rechtslage bringt auch für die Vermieter Nachteile mit sich.

 

4. Fazit

Zunächst kann die neue gesetzliche Regelung vom Mieter zum Anlass genommen werden, um mit dem Vermieter über eine Vertragsanpassung zu verhandeln. Dabei hat aber immer noch eine individuelle Erörterung des Einzelfalls stattzufinden. Der Mieter hat zudem weiterhin die konkreten Auswirkungen auf seinen Betrieb und damit die Unzumutbarkeit zur unveränderten Mietzahlung darzulegen und gegebenenfalls nachzuweisen.

 

Weiter zielt die Gesetzesänderung auf eine Beschleunigung gerichtlicher Verfahren über die Anpassung der Miete ab. Ob die Justiz mit der zu erwartenden Flut von Anpassungsklagen tatsächlich so schnell umgehen kann, bleibt abzuwarten.

Für den Gestaltungsbedarf von Miet- und Pachtverträgen bleibt weiter zu beachten, dass Neuabschlüsse eine Klausel über die aktuelle COVID-19-Pandemie enthalten sollten.

Gelsenkirchen, 18.01.2021

Mit freundlichen Grüßen

Ludger Schneider

Schneider und Mróz

 

Erscheinungsdatum:

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